Proprietà in Indonesia:
Cosa devono sapere gli stranieri
Molti stranieri che visitano l’Indonesia—che si tratti di Bali, Java, Sumba o altre isole—rimangono affascinati dalla bellezza, dalla cultura e dallo stile di vita offerti da questo arcipelago. Non sorprende quindi che alcuni desiderino investire in immobili, sia come residenza, casa vacanza o attività commerciale. Tuttavia, l’Indonesia ha regolamenti severi in merito alla proprietà immobiliare da parte di stranieri.
Comprendere il quadro legale è fondamentale per evitare complicazioni e garantire che il proprio investimento sia protetto. Di seguito, forniamo una panoramica pratica delle opzioni di proprietà disponibili per gli stranieri in Indonesia.
Gli stranieri possono possedere immobili in Indonesia?
La legge indonesiana vieta agli stranieri di possedere direttamente terreni in piena proprietà (Hak Milik). Tutti i diritti di proprietà devono essere registrati a nome di un cittadino indonesiano o di una persona giuridica locale. Tuttavia, esistono varie alternative legali che offrono ai cittadini stranieri diritti d’uso o di proprietà a lungo termine.
Strutture legali per acquirenti stranieri
1. Leasing (Hak Sewa)
Gli stranieri possono prendere in leasing terreni o proprietà per un periodo fisso — solitamente da 25 a 30 anni — con opzioni di proroga.
I contratti di leasing devono specificare chiaramente le clausole di estensione.
Durante il periodo del leasing, si ha il pieno diritto di utilizzare il terreno e qualsiasi edificio presente.
È possibile costruire ville, abitarvi o rivenderle, purché il contratto lo consenta.
Punti chiave:
- L'intero importo del leasing deve essere pagato anticipatamente.
- Le proroghe sono negoziabili, ma dipendono dai prezzi di mercato al momento.
- I diritti di leasing possono essere trasferiti a un nuovo acquirente.
2. Diritto d'Uso (Hak Pakai)
Gli stranieri in possesso di un KITAS valido (permesso di soggiorno temporaneo) possono richiedere un titolo di Hak Pakai, che consente loro di utilizzare una proprietà a scopo residenziale.
Questo titolo è valido per 30 anni iniziali e può essere prorogato di 20 + 30 anni.
Requisiti:
- La proprietà deve essere utilizzata come residenza (non per affitto).
- Investimento minimo: IDR 5 miliardi per case, IDR 2 miliardi per appartamenti.
- Dimensione massima del terreno: 2.000 m².
- La proprietà deve essere costruita su un terreno con titolo di piena proprietà (Hak Milik) convertito in Hak Pakai.
Un notaio locale può assistere con la conversione legale e il processo di registrazione.
3. Diritto di Costruire (Hak Guna Bangunan / HGB) tramite una PT PMA
Per scopi commerciali, gli investitori stranieri possono costituire una PT PMA (società a capitale estero), che può detenere un titolo HGB su un terreno e costruirvi sopra.
Questo titolo è valido fino a 80 anni (30 + 20 + 30 anni).
Requisiti:
- Investimento minimo: IDR 10 miliardi.
- Almeno due azionisti (possono essere stranieri).
- L’HGB consente l’uso commerciale, come resort, guesthouse o attività di vendita al dettaglio.
La costituzione di una PT PMA richiede assistenza legale e approvazione normativa.
Si consiglia vivamente di rivolgersi a uno studio legale professionale per essere guidati durante l’intero processo.
4. Titolo in Condominio (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun/Strata)
I titoli in condominio sono comunemente utilizzati per appartamenti nelle grandi città come Jakarta, Surabaya o nelle aree urbane di Bali. Gli stranieri possono legalmente acquistare unità individuali in edifici costruiti su terreni con titolo HGB.
Il promotore immobiliare è proprietario del terreno, mentre gli acquirenti possiedono la propria unità e condividono l’accesso alle aree comuni. Questo è uno dei pochi titoli considerati “proprietà” per gli stranieri secondo la legge indonesiana.
5. Proprietà Piena (Hak Milik)
L’Hak Milik è la forma più alta di proprietà fondiaria in Indonesia, ma è riservata esclusivamente ai cittadini indonesiani. Gli stranieri non possono legalmente possedere terreni con questo titolo.
Alcuni stranieri tentano di acquisire proprietà attraverso accordi con prestanome — utilizzando un cittadino indonesiano come titolare del titolo. Tuttavia, questo metodo comporta seri rischi legali.
Poiché il prestanome è il proprietario legale, non si hanno diritti esecutivi in caso di controversie. La legge indonesiana non riconosce accordi paralleli volti a trasferire il controllo alla parte straniera.
Esistono alcune eccezioni legali:
- Gli stranieri sposati con un cittadino indonesiano e con un accordo prematrimoniale possono gestire beni in comune.
- Un titolo Hak Milik può essere convertito in Hak Pakai (diritto d’uso), a determinate condizioni (visto KITAS, uso residenziale, investimento minimo, ecc.).
Sconsigliamo fortemente l’uso di prestanome e raccomandiamo di scegliere strutture legali come Hak Pakai o PT PMA, dove appropriato.
Consiglio Finale
Acquistare una proprietà in Indonesia richiede la comprensione della normativa locale, la scelta della struttura legale più adatta e la collaborazione con professionisti fidati. Che si tratti di affittare una villa a Bali, investire in un resort a Lombok o acquistare un appartamento a Jakarta, si consiglia di rivolgersi a esperti legali qualificati per garantire che l’investimento sia conforme e protetto.
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